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  • AutorenbildKai Willer

Wie Sie das Grundbuch einer Immobilie richtig lesen und verstehen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie unbedingt einen Blick ins Grundbuch werfen! Denn hier können böse Überraschungen auf Sie warten.


Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, welches vom zuständigen Grundbuchamt geführt wird und es für jedes Haus und jede Wohnung ein eigenes Kapitel gibt. Das Grundbuch ist eine großartige Sache, denn es regelt unanfechtbar die Eigentumsverhältnisse von Immobilien und Grundstücke in Deutschland. Auf dem Grundbuchamt der Gemeinde oder Stadt können Sie – bei berechtigtem Interesse – den Grundbuchauszug einer Immobilie anfordern oder einsehen.


In der Praxis jedoch begegnen uns immer wieder Grundbuchauszüge, welche teils uralte, ungewollte Pflichten des (neuen) Eigentümers oder Rechte für die Nachbarn beinhalten. Auch kann es aufgrund anderer Einträge, wie z.B. einem Wohnrecht, sein, dass die Immobilie aus Sicht der Bank als "wertlos" eingestuft wird und daher nicht als Sicherheit für Ihre geplante Finanzierung dienen kann.


Um Sie optimal auf Ihren Immobilienkauf vorzubereiten, möchten wir gerne mit Ihnen jetzt einen Blick in ein fiktives Grundbuch einer Immobilien werfen und Ihnen zeigen, auf was Sie achten müssen:


1️⃣ Die Aufschrift:

In der Aufschrift, dem Anfang des Grundbuchs, werden das zugehörige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, der Grundbuch-Band und die Aktennummer vermerkt.


2️⃣ Das Bestandsverzeichnis:

Wir schlagen die erste Seite des Grundbuches um und befinden uns nun im Bestandsverzeichnis. Hier erfahren Sie alle wichtigen Details zum betreffenden Grundstück, wie z.B. die Flurstücknummer, die Grundstücksgröße oder die Postanschrift. Auch die Wirtschaftsart des Grundstücks ist hier vermerkt – in den meisten Fällen steht hier "Gebäude- und Freifläche". Bei unbebauten Grundstücken finden Sie oftmals auch Begriffe wie "Landwirtschaftsfläche" oder "Waldfläche" vor und somit auch das erste Indiz, für welchen Zweck Sie das Grundstück überhaupt nutzen und ggf. bebauen dürfen.


3️⃣ Abteilung I:

Die ersten Abteilung des Grundbuches enthält Informationen zu den Eigentümern oder Erbbauberechtigten des Grundstücks sowie Hinweise zu den rechtlichen Eigentumsverhältnissen – sprich wer eigentlich genau der/die Verkäufer sind. Dies können Vermerke über eine für den Eigentumswechsel notwendige Auflassung oder Versteigerungsvermerke sein. Der Begriff Auflassung beschreibt dabei die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Aufgrund der Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, wann ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.


4️⃣ Abteilung II:

In der Abteilung II werden alle Lasten und Beschränkungen aufgeführt mit denen Sie als Kaufinteressenten zu rechnen haben. Besonders hellhörig müssen Sie werden, wenn Sie das Wort Grunddienstbarkeit lesen. Eine Grunddienstbarkeit gewährt z.B. Ihrem Nachbar beschränkte Nutzungsrechte an Ihrem Grundstück, verbietet Ihnen bestimmte Handlungen oder schließt die Ausübung eines Rechts aus! Typische Beispiele hierfür sind z.B. ein Geh- oder Fahrtrecht, welches Ihrem Nachbar erlauben würde, Ihr Grundstück mit dem Auto zu durchfahren! Weiter finden Sie hier z.B. Leitungsrechte von Netzbetreibern, die diesen erlauben, über oder unter Ihrem Grundstück Leitungen zu verlegen sowie Bebauungsbeschränkungen, welche Ihnen z.B. verbieten könnten, ein weiteres Gebäude oder ein bestimmte Anzahl von Stockwerken zu errichten.


💡 Tipp: Prüfen Sie unbedingt, ob es sich um eine personenbezogene oder grundstücksbezogene Dienstbarkeit handelt – erstere würde bei einem Kauf bzw. Eigentümerwechsel enden, letztere nicht!

Weiter häufig in der Abteilung II anzutreffen sind Wohnrechte. Auch hier sollten Sie vorsichtig sein! In der Praxis kommt die Eintragung eines Wohnrechts häufig in Verbindung mit einer Schenkung vor. So sichern sich Eltern beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht für ihre Immobilie, wenn sie diese zu Lebzeiten auf ihre Kinder überschreiben, aber dennoch weiter bewohnen möchten. Verkaufen nun die Kinder die Immobilie, "kaufen" Sie die noch lebenden Eltern als Mitbewohner mit! Achtung: Banken stufen Immobilien mit Wohnrechten oftmals als nicht werthaltige Sicherheit ein und gewähren Ihnen aus diesem Grund keinen Kredit zum Kauf des Objekts.


5️⃣ Abteilung III:

Im letzten Abschnitt, der Abteilung III, sind alle Grundpfandrechte vermerkt. Man spricht auch vom Grundschuldeintrag. Hierzu zählen Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden oder Pfandrechte. Durch die Grundpfandrechte sichern Banken die Vergabe von Darlehen für und mit der Immobilie ab. Sollte der Kreditnehmer nicht mehr bezahlen können, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verkaufen, um so Ihre noch offenen Forderungen einzutreiben. Diese Informationen sind vor allem für Kreditinstitute interessant und müssen von Ihnen nicht genau geprüft werden, denn die Grundpfandrechte der Vorbesitzer für andere Banken werden im Rahmen des Kaufs abgelöst bzw. gelöscht.



➡️ Fazit: Wir legen Ihnen ans Herz, sich unbedingt vor einem Kauf von einem Experten, z.B. Notar, Rechtsanwalt, Makler oder Bankberater, über die Bedeutung und Tragweite der Eintragungen im betreffenden Grundbuch beraten zu lassen. Gerne können Sie sich hierzu auch an die Immobilien-Experten von Willer Immobilien auf der Halbinsel Eiderstedt wenden und sich vertrauensvoll beraten lassen.













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