Eine Grundschuld als Absicherung eines Kredits zum Kauf einer Immobilie in Deutschland ist ein grundlegendes Konzept im Bereich der Immobilienfinanzierung. Sie dient dazu, die Interessen sowohl des Kreditgebers als auch des Kreditnehmers zu schützen. In diesem Text werden wir genauer erläutern, was eine Grundschuld ist und welche wichtigen Aspekte beim Kauf einer Immobilie und der damit verbundenen Grundschuld zu beachten sind.
Spätestens bei dem Beratungsgespräch bei deiner Hausbank bezüglich der Finanzierung des Hauskaufs, kommt das Thema "Grundschuld" zur Sprache. Aber wer schuldet wem was und warum? Einfach formuliert holt eine Bank auf der einen Seite Geld in Form von Spareinlagen rein, um es auf der anderen Seite als Kredite zu verleihen. Damit alle Sparer auch ihr angelegtes Geld wieder abheben können, muss die Bank vom Kreditnehmer Sicherheiten verlangen – z.B. eine Grundschuld.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein grundlegendes Sicherungsinstrument in der deutschen Immobilienfinanzierung. Sie ist ein dingliches Recht, das dem Kreditgeber (in der Regel einer Bank) gewährt wird. Diese Sicherheit erlaubt es dem Kreditgeber, im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers auf das Grundstück zuzugreifen, um seine Forderungen zu decken. Die Bank hat also das Recht, im Rahmen einer Zwangsversteigerung das Grundstück mit der Immobilie darauf zu verkaufen, um die Schulden einzutreiben – was aber nur im Ausnahmefall als letztes Mittel vollzogen wird, da dies für die Bank sowie den Schuldner einen langwierigen Prozess bedeutet, bei welchem die Immobilie am Ende oft weit unter Wert verkauft wird. Anders als die Hypothek, bei der das Grundstück belastet wird, bleibt die Grundschuld unabhängig von der Höhe des Darlehens bestehen. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer über die Jahre hinweg mehrere Darlehen aufnehmen kann, während die Grundschuld als Sicherheit bestehen bleibt.
Wie wird die Grundschuld eingetragen?
Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle wichtigen Informationen über Grundstücke und Immobilien in Deutschland erfasst sind. Die Grundschuld wird in der Regel in Abteilung III des Grundbuchs vermerkt und mit einem bestimmten Betrag, welcher der Kreditsumme entspricht, versehen. Manchmal wird auch noch eine Grundschuldurkunde bzw. ein Grundschuldbrief ausgestellt, die den genauen Betrag und die Bedingungen festlegt und vom Notar erstellt und anschließend im Grundbuchamt hinterlegt wird.
Wichtige Aspekte beim Kauf einer Immobilie mit Grundschuld:
1️⃣ Höhe der Grundschuld: Die Höhe der Grundschuld entspricht normalerweise dem Darlehensbetrag, den der Kreditnehmer aufnimmt. Es ist wichtig, sicherzustellen, dass die Grundschuld ausreichend ist, um das Darlehen abzusichern, aber sie sollte nicht unnötig hoch sein, da sie die Flexibilität des Kreditnehmers einschränken kann.
2️⃣ Rangfolge: Im Grundbuch gibt es eine Rangfolge der eingetragenen Rechte. Wird eine Immobilie über mehrere Banken finanziert, tragen diese alle ihre Grundschulden unter einem ausgehandelten bzw. vorgegebenem Rang ein. Im Falle einer Zwangsversteigerung wird zuerst der Gläubiger im ersten Rang, dann im zweiten Rang, usw. bedient, falls noch Kapital zur Verfügung steht. Nicht selten richten sich die zu zahlende Zinssätze der einzelnen Banken nach dem Rang ihrer Grundschuld – sprich je schlechter der Rang, desto höher der Zinssatz.
3️⃣ Löschung der Grundschuld: Nachdem das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, können die Grundschuld gelöscht werden. Es bietet sich jedoch an diese im Grundbuch stehen zu lassen, um z.B. eine in der Zukunft anstehende Renovierung zu finanzieren und damit abzusichern. Denn eine Löschung und Wiedereintragung kostet mehrere Tausend Euro! Außerdem gilt: Wenn Ihre Bank keine Forderungen (also Kredite) gegen Sie hat, kann sie mit der Grundschuld auch nichts anfangen, geschweige denn auf Ihren Grundbesitz zugreifen. Soll die Grundschuld dennoch gelöscht werden, z.B. im Rahmen eines Verkaufs, erfolgt dies auf schriftlichen Antrag des Kreditnehmers und nach Vorlage entsprechender Bewilligungen der Bank beim Grundbuchamt.
4️⃣ Zinsen und Tilgung: Bei der Rückzahlung des Darlehens müssen Zinsen und Tilgungsbeträge berücksichtigt werden. Die Tilgung reduziert die Restschuld und somit auch die Höhe der Grundschuld im Laufe der Zeit. Die Zinsen jedoch sind der "Preis" für das Geld, welchen die Bank erhält. Diese reduzieren die Restschuld nicht.
5️⃣ Grundbucheintragungskosten: Beim Eintragen und Löschen von Grundschulden fallen Kosten an, die von Käufer und Verkäufer zu tragen sind. Nicht nur die Eintragungen im Grundbuch an sich kosten Gebühren, sondern auch der Notar, welcher diese Eintragungen an das Grundbuchamt weiterleitet, muss bezahlt werden! Als Richtwert können Sie hier mit 1,5 % des Kaufpreises rechnen – dies sollten bei der Kalkulation des Gesamtkaufpreises berücksichtigt werden!
Fazit:
Insgesamt ist die Grundschuld ein wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufs in Deutschland, der sowohl den Kreditgeber als auch den Kreditnehmer schützt. Es ist entscheidend, die Vertragsbedingungen und die finanziellen Verpflichtungen genau zu verstehen, bevor man sich für eine Immobilienfinanzierung entscheidet, die auf einer Grundschuld basiert. Eine professionelle Beratung durch einen Notar oder Anwalt kann in diesem Prozess sehr hilfreich sein. Gerne empfehlen wir Ihnen hierfür kompetente Ansprechpartner.
