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  • AutorenbildKai Willer

Was sagt eigentlich der Bodenrichtwert aus und was ist der Unterschied zum Bodenwert?

Wenn Sie ein Grundstück auf Eiderstedt kaufen oder verkaufen wollen, lesen Sie unbedingt weiter!


Sie wollen ein Grundstück kaufen oder verkaufen – ganz gleich ob bebaut oder unbebaut? Dann sollten Sie dessen Wert kennen und einzuschätzen wissen. Gleiches gilt in einem Erbfall, bei einer Schenkung oder bei einer Scheidung. Einen ersten guten Anhaltspunkt gibt Ihnen der Bodenrichtwert der Stadt oder Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet. Insbesondere bei unbebauten Grundstücken lässt sich der ungefähre Grundstückswert über den Bodenrichtwert ganz einfach ermitteln.


Der Bodenrichtwert gibt Ihnen als Kaufinteressent Aufschluss darüber, wie teuer ein Grundstück in einer bestimmten Gegend ist.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert gibt an, welchen Wert ein Quadratmeter Grund und Boden innerhalb einer Gemeinde, eines Stadtteils oder eines bestimmten Gebietes besitzt. Er basiert auf den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke aus der Vergangenheit und wird von einem unabhängigen Gutachterausschuss ermittelt. Wie es der Begriff bereits vermuten lässt, bezieht sich der Bodenrichtwert ausschließlich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche – Wertanteile von darauf gebauten Gebäuden und sonstigen Anlagen spielen keine Rolle.

Der Bodenrichtwert dient außerdem als Richtwert für die Besteuerung eines Grundstücks sowie für die preisliche Orientierung, wenn Sie beispielsweise Ihre Immobilie beleihen möchten. In diesem Fall kann der Bodenrichtwert ein nützliches Hilfsmittel zur Einschätzung des Grundstückswerts und der möglichen Kredithöhe sein.

Bitte verwechseln Sie den Bodenrichtwert nicht mit dem Verkehrswert, welcher der den aktuellen Marktwert einer Immobilie darstellt. Der Bodenrichtwert wird lediglich zur Berechnung des Grundstückswerts herangezogen.



Woher bekommt man die Bodenrichtwerte?

Veröffentlicht wird der Bodenrichtwert für ein bestimmtes Gebiet mithilfe einer Bodenrichtwerttabelle oder einer Bodenrichtwertkarte. Bei Letzterer handelt es sich um eine spezielle Karte, in der der jeweils geltende Bodenrichtwert unter Angabe wertbeeinflussender Lagemerkmale grafisch dargestellt wird.


Gemäß § 196 BauGB Abs. 3 werden die aktuellen Richtwerte mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres vom Vermessungs-, Kataster- oder Bauamt ermittelt und veröffentlicht. Jeder Bürger ist berechtigt, diese Werte kostenfrei über Bodenrichtwertkarten oder -tabellen einzusehen. Mittlerweile bieten die Bundesländer diese Bodenrichtwertkarten auch online zur Ansicht an.


💡 Profi-Tipp: Über folgenden Link gelangen Sie zu den Bodenrichtwerten für z.B. Schleswig-Holstein, den Kreis Nordfriesland oder für St. Peter-Ording:


Am Beispiel St. Peter-Ording lässt sich gut erkennen, dass Grundstücke in erster Reihe am Strand an der Badbrücke einen Bodenrichtwert von 1.400 EUR/m² haben, in zweiter Reihe zwischen 500 und 750 EUR und die umliegenden Wald- und Wiesenflächen lediglich 3 EUR.



Welche Faktoren nehmen Einfluss auf den Bodenrichtwert?

Die Hauptrolle bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts spielt der Durchschnitt der Verkaufspreise einer bestimmten Region aus den letzten Jahren, die vom Amt protokolliert wurden. Es gibt jedoch einige Faktoren, die sich sowohl günstig als auch ungünstig auf den Bodenrichtwert auswirken können. Dazu gehören:


· die Lage des Grundstücks

· die Größe und Form des Grundstücks

· die Bodenbeschaffenheit

· die Art der Bepflanzung

· der Erschließungsgrad

· die Bebauungsmöglichkeiten


Vor allem die Lage des Grundstücks, zu der auch die Infrastruktur, die Versorgungslage und Einrichtungen in der Nachbarschaft zählen, kann den Bodenrichtwert stark positiv oder negativ beeinflussen. Ein schöner Ausblick, die Lage mitten im Grünen oder in einem beliebten Viertel schlagen sich häufig in einem höheren Bodenrichtwert nieder. Nachteilig wirken hingegen Kriterien wie eine nahe gelegene Mülldeponie, eine Schnellstraße in Sichtweite oder eine Fabrik, die für Lärm und Luftverschmutzung sorgt.



Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert denn nur aber beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks?

Bei Grundstücken ohne Bebauung fließt der Bodenrichtwert in die Berechnungsformel für den Wert des Bodens ein. Dieser errechnet sich wie folgt:


➡️ Bodenrichtwert (in EUR/m²) × Grundstücksfläche (in m²) = Bodenwert


Damit bildet der Bodenrichtwert eine realistische Grundlage für die Bewertung einer unbebauten Fläche. Je höher er ist, desto höher ist auch der Bodenwert bei gleicher Grundstücksfläche. Lediglich die Lage des Grundstücks und individuelle Grundstücksmerkmale können zu Zu- oder Abschlägen und somit zur Wertsteigerung oder zur -minderung führen.


Für die Wertermittlung der auf dem Grundstück gebauten Gebäuden muss jedoch eine weitere Berechnungsformel mit weiteren Bewertungsfaktoren zugrunde gelegt werden. Hierfür ist eine sehr viel komplexere Verkehrswertermittlung – unter Berücksichtigung von z.B. Sachwert-, Gebäude- und Ertragsfaktoren, Liegenschaftszinssätzen, Baukosten, Gesamtnutzungsdauer und Mietroherträgen – erforderlich. Daher spielt bei einem Hausverkauf der Bodenrichtwert allein nur eine untergeordnete Rolle.



Fazit:

Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Informationsquelle für Grundstückskäufer und -verkäufer, Wirtschaft, Verwaltung und Wissenschaft. Er informiert darüber, wie teuer Grundstücke in einer bestimmten Gegend sind und bietet eine gute Basis, um den ungefähren Grundstückspreis selbst zu ermitteln. Jedoch ersetzt dieser nicht die Wertermittlung durch einen Immobilienmakler oder einen Immobiliensachverständigen. Sofern nicht erst kürzlich erstellt, ist der Bodenrichtwert immer eine Aussage über die Vergangenheit. Innerhalb der zwei Jahre bis zur Neuberechnung kann sich die Marktsituation jederzeit ändern und damit auch der Wert des Grundstücks. Zudem gilt der Bodenrichtwert stets nur für Grundstücke mit bestimmten Eigenschaften. So ist der Quadratmeterpreis für Gartenland ein völlig anderer als der für Bauland.


Was bedeutet der Bodenrichtwert für Immobilien auf Eiderstedt?
Ihr Makler auf Eiderstedt: Was bedeutet Bodenrichtwert?










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